Эскроу-счета – что это такое простыми словами

Здравствуйте, друзья!

Тем, кто интересуется вопросами приобретения жилья в ближайшем будущем, полезно будет познакомиться с таким понятием, как эскроу-счета: что это, для чего используются и какие плюсы имеют. Это мы и рассмотрим в сегодняшней статье.

Понятие и особенности

Эскроу (escrow) в переводе с английского – условное депонирование. На протяжении десятилетий активно используется в других странах для безопасных расчетов между сторонами. В РФ счета эскроу пришли 5 лет назад. С июля 2019 года предполагается, что они будут активно использоваться при долевом участии в строительстве. Этому вопросу уделю в статье особое внимание.

Простыми словами эскроу – это специальный счет, который открывается по соглашению между продавцом и покупателем для безопасной оплаты какой-либо дорогостоящей сделки. Например, купля-продажа недвижимости, бизнеса, автомобиля и пр. Обязательно присутствие третьей стороны, которая и выступает гарантом безопасности.

Участники:

1. Депонент (покупатель) – физическое или юридическое лицо, которое открывает счет и переводит на него имущество (деньги, ценные бумаги, другие ценности), чтобы потом они поступили в счет оплаты сделки с продавцом.
2. Бенефициар (продавец) – физическое или юридическое лицо, которое обязуется выполнить все условия договора по оказанию услуг или поставке товара покупателю в срок и надлежащего качества. Только в этом случае он получит доступ к депонированным средствам на эскроу-счете.
3. Эскроу-агент – специальная организация (например, банк) или человек (например, нотариус), которые следят за тем, чтобы две другие стороны не обманули друг друга. Одна из них вовремя и в полном объеме внесла деньги или другое имущество по договору. А вторая выполнила условия, по которым должна получить оплату.

В этом случае все, что нужно сделать депоненту, – перевести имущество. Бенефициар же должен доказать документально, что договор выполнен в полном объеме.

Объекты хранения:

• наличные и безналичные деньги,
• документарные и бездокументарные ценные бумаги,
• документы.

Альтернативы эскроу-счетов: аккредитивы и банковская ячейка.

Аккредитив – это обязательство, которое берет на себя банк плательщика, перевести на счет получателя деньги после предъявления последних документов о выполнении условий аккредитива.

У героя нашей статьи есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими способами безопасных расчетов.

Во-первых, не надо нести наличные деньги в банк для того, чтобы положить их в банковскую ячейку. Для покупки жилья потребуется несколько миллионов рублей. Согласитесь, не самый лучший вариант перемещаться с такой суммой. На эскроу-счет достаточно сделать простой банковский перевод.

Во-вторых, деньги на условном депонировании попадают под государственную программу защиты вкладов. Отличие от аккредитива здесь состоит в том, что возмещается до 10 млн рублей (для операций с недвижимостью), а по аккредитиву – только до 1,4 млн рублей. По банковской ячейке возмещения нет. Однако при банкротстве или отзыве лицензии клиент имеет полное право забрать хранящиеся в ячейке деньги.

В-третьих, комиссия за ведение эскроу-счета для долевого строительства равна 0. По аккредитивам и ячейке это несколько процентов от суммы.

В-четвертых, если аккредитив отзывной, то плательщик может в любой момент его отозвать. Получатель рискует остаться без денег. По эскроу обязательно согласие всех сторон на закрытие счета.

Особенности эскроу-счетов:

• максимальный срок открытия – 5 лет,
• договор условного депонирования должен обязательно нотариально заверяться, кроме хранения безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг,
• имущество, которое хранится на счете, не может быть арестовано или взыскано судебными приставами,
• агент может брать комиссию за хранение и передачу имущества, но для долевого строительства она равна 0,
• банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на счете.

Механизм действия и порядок заключения договора

Механизм действия условного депонирования:

1. Плательщик и получатель приходят к эскроу-агенту (банк, нотариус, другие физические и юридические лица). Заключают трехсторонний договор, в котором прописывают срок действия и условия, при которых агент передает имущество бенефициару.
2. Депонент передает имущество на хранение. Он не сможет им пользоваться до окончания действия договора. Условия можно изменить только по соглашению всех сторон.
3. После совершения сделки получатель приходит к агенту и предоставляет документы, подтверждающие выполнение им своих обязательств перед плательщиком (например, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи имущества, договор купли-продажи, который зарегистрирован в Росреестре и прочее).
4. Агент проверяет правильность оформления документов и их соответствие условиям счета. Если все в порядке, передает имущество получателю. Договор прекращает свое действие.

Пример из реальной жизни. Человек решил купить дорогостоящий автомобиль. Естественно, он опасается передавать деньги продавцу без оформления покупки, даже в виде аванса. А продавец, в свою очередь, боится остаться и без автомобиля, и без денег. Выход – эскроу-счет. Обе стороны приходят в банк или к нотариусу. Подписывают договор и обговаривают условия. Покупатель кладет на счет деньги. После оформления машины продавец получает деньги. Все довольны.

Эскроу-счет в долевом строительстве

С 1.07.2019 все компании-застройщики, которые ранее продавали квартиры в еще недостроенном доме (долевое строительство), обязаны делать это через эскроу-счета. Причины введения поправок в закон понятны. Последние годы по всей стране прокатились массовые протесты обманутых дольщиков. Люди потеряли деньги, так и не получив жилье. Застройщики разорились, стройки заморожены. Многие из покупателей взяли ипотеку и продолжают ее выплачивать.

Чтобы снизить риски и обезопасить дольщиков, были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Как он будет работать, покажет время. Пока говорить рано. Эксперты опасаются, что вырастут цены на жилье. Причины просты. Строительные компании потеряют доступ к деньгам дольщиков, поэтому вынуждены будут строить на свои или привлекать заемные средства. А это проценты, которые, скорее всего, переложат на плечи конечного потребителя, т. е. покупателей недвижимости.

В случае использования эскроу-счетов при долевом строительстве участниками договора будут:

1. Застройщик (юридическое лицо) – компания, которая получила разрешение на строительство жилого дома.
2. Покупатель – физическое или юрлицо, которое подписало ДДУ и полностью или по частям вносит деньги в счет его оплаты.
3. Банк – организация, которая входит в специальный реестр Центробанка и получила право открывать эскроу-счета для долевого строительства.

Сейчас в реестре Центробанка 96 банков, которые имеют право открывать эскроу-счета. Но, как подсчитали эксперты, только 43 из них действительно этим занимаются и собираются это делать в будущем. Остальные по предложенной схеме не работают, а попали в список по формальному признаку, потому что соответствуют критериям ЦБ.

С помощью условного депонирования удастся избежать случаев, когда строители:

• использовали полученные от покупателей квартир деньги по одному объекту для достройки других домов,
• закрывали свои дыры в бюджете, гасили кредиты и пр.,
• проводили сомнительные операции, никак не связанные со строительством дома.

Особенности эскроу-счета по ДДУ:

• банк-агент для открытия счета выбирает застройщик, а не покупатель,
• деньги больше не будут напрямую поступать строительной компании, только уполномоченному банку на специальный счет,
• деятельность застройщика становится более прозрачной (все денежные операции контролируются Центробанком),
• компании обязаны раскрывать информацию обо всех лицах, которые влияют на их решения (бенефициары), а те, в свою очередь, будут отвечать перед дольщиками имущества,
• деньги со счета застройщику переведут, когда он сдаст дом и выдаст ключи хотя бы по одной квартире.

Информация о застройщиках (контакты, реквизиты, учредители и бенефициары, ежеквартальная бухгалтерская отчетность) и объектах строительства (проектные декларации) для физических лиц теперь доступна на едином интернет-портале “наш.дом.рф”.

Плюсы и минусы

Скорее всего, все плюсы и минусы проявят себя в последующие месяцы работы нового механизма. Пока предварительные оценки.

Преимущества:

1. Максимальное снижение финансового риска для всех участников сделки.
2. Возможность переводить деньги безналичным путем, а также хранить другое ценное имущество.
3. Незначительная комиссия за обслуживание, а при долевом строительстве – полное ее отсутствие.
4. Участие в программе страхования вкладов и повышенная сумма возмещения в случае использования счета для сделок с недвижимостью.
5. Застройщик не заинтересован в затягивании сроков строительства. Сдал дом – получил деньги.
6. Запрет на принудительное взыскание и арест имущества на счете.

Недостатки:

1. Возможное удорожание стоимости жилья из-за необходимости использования застройщиками заемных денег.
2. Для некоторых сделок сумма возмещения при банкротстве агента в 10 млн рублей недостаточна (например, покупка бизнеса, элитного жилья). Надо открывать несколько счетов, что не очень удобно.
3. Отсутствие индексации денег на счете. При долгосрочных сделках деньги постепенно обесцениваются. В случае невыполнения продавцом своих обязательств агент вернет покупателю всю сумму. Но с учетом инфляции это будут уже совсем не те деньги, да и время окажется потерянным.

Заключение

Изучив механизм действия эскроу-счетов, я пришла к однозначному выводу, что его применение способно изменить ситуацию с обманом дольщиков в лучшую сторону. Я как покупатель готова переплатить за квартиру, если буду уверена в том, что точно ее получу. Отдать деньги строительной компании, которая просто не смогла достроить по причинам “выросли цены на энергоносители и материалы, пришлось давать взятки чиновникам, владелец оказался мошенником и вывел деньги за границу”, для меня не вариант.

А вы что думаете об этом новом защитном механизме? Получит он свое развитие в России?